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Immobilienvertrag: Mehr als bloß ein Stück Papier

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- Der Weg ins Eigenheim führt durch einen Wald voller bedeutsamer Papiere, doch das wichtigste von allen ist der Immobilienvertrag.

Quelle: Colourbox

Wie bei anderen Verträgen auch müssen Immobilienkäufer hier besser zweimal hinschauen, um potenzielle Fallstricke nicht zu überlesen: „Da die Wenigsten mehr als ein oder zwei Mal im Leben eine eigene Immobilie erwerben, sind viele der Fachausdrücke und Formulierungen nur Spezialisten geläufig. So kann es schnell passieren, dass Vereinbarungen gar nicht oder falsch festgehalten wurden und so am Ende sowohl Käufer als auch Verkäufer unzufrieden sind“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24.de.

Fakten, Fakten, Fakten

Essenziell für den Immobilienvertrag ist die genaue Objektbeschreibung. Der Notar erstellt diese, indem er die entsprechenden Grundbucheinträge prüft. Zudem müssen Grundstück, Lage und Innenausstattung exakt beschrieben sein: „Wesentliche Bestandteile sind jene Teile der Immobilie, die fest verbunden mit dem Grund und Boden sind und bedürfen keiner eigenen Erwähnung. Aber auch bestimmte bewegliche Teile wie Heizungsanlagen oder ein Carport müssen nicht extra erwähnt werden“, so Scharfenorth.

Gefällt dem Käufer dagegen ein extravaganter Kronleuchter im Treppenhaus oder die maßangefertigten Rollos an allen Fenstern, so reicht hier keine mündliche Vereinbarung, sondern im Zweifelsfall wird sogar ein gesonderter Vertrag für bewegliche Gegenstände im zu verkaufenden Objekt aufgesetzt. Darüber hinaus gehören in den Kaufvertrag auch die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und mögliche Pfandrechte Dritter.

Fristen und Finanzen

Ebenfalls entscheidende Angaben: Auf welchen Preis haben sich die Parteien geeinigt und bis wann muss der Käufer diesen entrichten? Meist sind die Verträge so gestaltet, dass beide Seiten ausreichend abgesichert sind: Um den Verkäufer zu schützen, kann es Klauseln geben, die eine sofortige Zwangsvollstreckung des Privatvermögens des Käufers nach sich ziehen, wenn die Summe innerhalb der Frist nicht bezahlt wird.

Ebenfalls entscheidende Angaben: Auf welchen Preis haben sich die Parteien geeinigt und bis wann muss der Käufer diesen entrichten? Meist sind die Verträge so gestaltet, dass beide Seiten ausreichend abgesichert sind: Um den Verkäufer zu schützen, kann es Klauseln geben, die eine sofortige Zwangsvollstreckung des Privatvermögens des Käufers nach sich ziehen, wenn die Summe innerhalb der Frist nicht bezahlt wird.

Zudem ist der Verkäufer erst dann nicht mehr Eigentümer, wenn er die volle Summe erhalten hat. Andersherum muss der Käufer erst dann den Kaufpreis überweisen, wenn seine Position durch alle erforderlichen Genehmigungen gesichert ist. „Zudem kann der Vertrag eine Klausel über unsichtbare Mängel enthalten, damit der neue Eigentümer keine bösen Überraschungen erlebt.

Zur Sicherheit sollten bei Bestandsimmobilien immer Gutachter oder Sachverständige eine genaue Prüfung vornehmen, um dies schon im Vorfeld zu verhindern“, sagt Scharfenorth. Bevor der Vertrag für die Traumimmobilie jedoch unterschrieben werden kann, muss die Finanzierung stehen. Wie sich monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen zusammensetzen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de.